万达商管一波三折的上市之路终于迎来实际性进展。

近日，根据中国证监会官网消息，珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商管”)已审批材料，目前的进度跟踪状态显示为“接收材料”。

本月初就有消息传出，万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元的Pre-IPO融资，计划最快将在今年年底前在香港上市，此轮融资或将使其估值达300亿美元。若此次的接收材料获得受理，万达商管此后将可在港交所递交招股书，以珠海万达商管为上市主体在香港上市。

债务风险的存在，成为王健林为万达商管寻求上市的原因之一。据Wind数据显示，2021年，万达商管到期的公开债务为367.5亿元，截至2020年末，其手持现金及现金等价物余额为406.48亿元，同比减少40.48%。

2020年，万达商管对外宣布，自2021年开始不再发展重资产，全面实施轻资产战略。截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%，2021年计划签约70座轻资产万达广场。今年一季度，万达商管实现营收114.34亿元、净利润44.5亿元，同比分别增长83.5%、70%。

“万达商业是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢”。推进万达商管上市，蛰伏的王健林能否慢慢重现万达曾经的辉煌?知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，万达商管上市，有助于其后续借资本市场之力而不断发展壮大企业，同时对于万达商管后续品牌影响力的扩大，以及在商业地产项目的开拓方面，都有积极的作用。

回A六年无果重谋港股上市

万达商管的前身为万达商业，曾在2014年12月在港交所上市，并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。2016年9月，万达商管宣布从港交所退市，王健林对外回应称，主要因为公司价值被严重低估。

从港股退市时，王健林曾对外部投资者许以回A股上市的承诺，但在截止日期临近之时，万达商业回A的计划仍未落实。

今年3月24日，万达商业宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。随后万达集团宣布万达商管决定将其轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司珠海万达商管，正式启动上市计划。

8月24日，据证监会官网显示，万达商管向中国证监会递交申请，或将赴港上市。工商资料显示，珠海万达商管成立于2021年3月，法定代表人为齐界，注册资本为72.48亿元。珠海万达商管为万达商管集团的控股股东。

本月初就有消息传出，万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元的Pre-IPO融资，计划最快将在今年年底前在香港上市，此轮融资或将使其估值达300亿美元。

如果按2018年腾讯等投资人以340亿元收购的14%股份计算，万达商管估值约2429亿元;今年3月初，万达商管4200万股被挂牌出售，转让底价为21.84亿元。如果按照这个挂牌价计算，万达商管的估值约2354亿元。

再度登入资本市场一定程度上是为了拓宽融资渠道缓解债务压力，挽救下滑趋势明显的业绩。

财报数据显示，2018年至2020年，万达商管的营业收入分别为1065.49亿元、786.56亿元、391.34亿元;归属母公司股东净利润分别为294.94亿元、243.98亿元、135.22亿元，两者均处于逐年下降趋势。

截至2020年12月31日，大连万达商业的货币资金为414.85亿元，短期借款为8.03亿元，一年内到期的非流动负债为480.36亿元。2020年，万达商管又发行了五期票据和四期债券，共计278亿元，利率最高达到了6%。

据Wind数据显示，2021年，万达商管到期的公开债务为367.5亿元，截至2020年三季度末，万达商管的有息负债规模为1809.9亿元。截至2020年末，万达商管手持现金及现金等价物余额为406.48亿元，同比减少40.48%。

全面转型“轻”装上阵

2018年，万达商业更名为万达商管，并全面剥离地产业务，开启轻资产业务转型，定位“纯粹的商业管理运营企业”。与此前从港交所退出的万达商业相比，此次拟上市的万达商管以更“轻”的面目展示给市场。

2020年，万达商管对外宣布，自2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。

当前，万达商业正在轻资产化。在2020年新开业的万达广场中，有27座为轻资产模式，占比达到60%，并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%，2021年计划签约70座轻资产万达广场。据了解，万达商管计划在2021-2022年每年开设约50家商场，其中70%以上将采用轻资产模式。

从业务模式上，降低自主开发的比重，转为由第三方投资或合作投资为主，公司负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和公司商业信息化管理“慧云”系统，租金收益由投资方与公司按比例分成，这样资金压力和投资风险被转嫁和分散。

在轻资产运营模式下，万达商管不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。此外，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

据万达公布的数据显示，2020年，全国万达广场出租率高达99.4%，租金收缴率达到99.9%。如果扣除减免的43.3亿元租金的影响，即便是受到疫情冲击，2020年万达广场租金同比2019年仍然增长8.1%，实现逆势增长。数据显示，2021年一季度，万达商管实现营收114.34亿元，同比增长83.5%;净利润44.5亿元，同比增长70%。

业内认为，轻资产管理的优势在于有稳定的收益率，轻资产模式能够降低成本、扩大规模，更为重要的是，这种资本市场青睐的发展模式，更易获得高估值。目前，房地产行业受宏观调控影响，所以持有大量重资产的企业，会面临市场极大的不确定性，此外轻资产业务复制能力强，发展速度快，一旦登陆资本市场就有很大的想象空间。(记者 赵洁)

关键词： 万达商管 上市之路 实际性进展 全面转型 轻装上阵